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Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier s’opère de plusieurs façon. Il y a d’une part la rentabilité brute, d’autre part la rentabilité nette. Tout le monde ne calcule pas de la même manière en évoquant la notion de rentabilité. Un bien peut sembler plus rentable qu’un autre sur le papier, alors que les méthodes de calcul sont différentes. Je vous montre dans cet article comment y voir plus clair lorsqu’on vous annonce un pourcentage de rentabilité sur un investissement immobilier.

 

Comment calculer la rentabilité brute ?

 

La formule pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier est la suivante :

Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat) x 100

Exemple : Un bien affiché au prix de 100000€, que vous mettez en location au prix de 500€ par mois soit 6000€ par an dégage une rentabilité brute de (6000 / 100000) x 100 = 6%

Attention, il s’agit ici de rentabilité brute. Il ne s’agit pas de la rentabilité finale réelle que cet investissement va dégager.

 

Rentabilité brute / nette : quelle différence ?

 

La rentabilité brute et le simple ratio entre le loyer perçu et le montant du bien. Elle ne tient pas compte de toutes les charges et frais inhérent à un investissement immobilier.

  • Les frais de notaires : ces frais sont composés en majorité de taxes récoltés par l’état, et des émoluments du notaire (en gros, la rémunération du notaire). Lorsque vous achetez un bien immobilier, quel qu’il soit, vous devez passer devant un notaire. Le notaire est le garant officiel de la transaction.
  • Les travaux éventuels et ameublement : si vous avez dans l’optique d’acheter un bien ancien, vous devrez (et c’est vivement recommandé) rénover, ou apporter un rafraichissement au bien. Vous pouvez aussi le meubler pour proposer un bien prêt à la location à vos futurs locataires.
  • Les honoraires de chasseur éventuels : si vous confiez la chasse de votre bien à un chasseur, il est fort probable que sa rémunération soit constituée d’un certain pourcentage du prix du bien.
  • Les frais d’agence : si le bien que vous achetez provient d’une agence immobilière, vous devrez payer une commission à cette agence si la transaction se conclut, généralement c’est un pourcentage du prix du bien final.

 

Comment calculer la rentabilité nette ?

 

La rentabilité nette est la VRAIE rentabilité de votre investissement, puisqu’elle tient compte de la totalité des charges auxquelles vous devrez faire face une fois en possession du  bien.

Pour un bien A présenté avec une rentabilité de 10% et un bien B présenté avec une rentabilité de 15%, vous êtes tenté d’acheter le bien à 15% de rentabilité et c’est normal. Mais si le charges du bien A sont inférieurs à celles du bien B, la rentabilité finale du bien A peut se révéler supérieure à celle du bien B.

Il convient donc de votre côté de toujours calculer la rentabilité nette de votre bien, pour prendre votre décision en toute connaissance de cause.

Voici la formule de calcul de la rentabilité nette :

Rentabilité nette = ((loyers annuels – charges non récupérables annuelles – taxe foncière) / (prix d’achat + travaux + ameublement + honoraires de chasseur + honoraires d’agence)) x 100

Si vous ne connaissez pas certains montants, vous devez les demander à l’agence, au propriétaire, ou les faire estimer par une entreprise de travaux (dans le cas d’une rénovation).

En restant le premier exemple du bien fictif à 100000€ avec un loyer de 500€ par mois, voici les charges fictives associées que l’on peut rencontrer :

  • Frais de notaire (en général 8% du prix de vente) : 8000€
  • Travaux : 20000€
  • Ameublement : 5000€
  • Frais d’agence (variables selon l’agence) : 9000€
  • Résultat des courses : 100000 + 8000 + 20000 + 5000 + 9000 = 142000€
  • La rentabilité nette n’est donc plus de 6% comme présenté au départ, mais de (6000 / 142000) x 100 = 4,23%

 

Soyez pessimistes dans vos prévisions

 

Pour éviter tout mauvaise surprise une fois le bien acheté, inutile de vous voiler la face en surestimant votre rentabilité. Plusieurs facteurs peuvent venir la dégrader, et vous devez les intégrer d’office dans votre calcul, pour éviter d’être déçu une fois l’opération réalisée.

Prenez un peu de marge par exemple sur l’enveloppe travaux, si cela déborde, cela mangera votre rentabilité. Sachez également qu’en fonction de la zone ou se situe votre bien, ou la typologie de vos locataires, vous pouvez avoir ce que l’on appelle de la vacance locative.

Prenons l’exemple d’une location étudiante. Il est possible qu’en juillet et août les étudiants quittent votre logement puisqu’ils n’en ont plus besoin. Il faudra dans ce cas calculer vos loyer sur une base de 10 mois et non 12. Dans l’exemple que je prenais, cela revient à percevoir non plus 6000€ de loyer annuel, mais 5000€. Cela dégrade là encore votre rentabilité.

 

Le plus important n’est pas la rentabilité mais le cashflow

 

Si vous achetez une place de parking à 10000€. Vous la mettez en location à 100€ par mois. Votre rentabilité brute est de 12%. Incroyable. À côté de ça, l’appartement que vous convoitez également n’est qu’à 6%. Faut-il pour autant choisir d’acheter le parking sur la seule base du critère de rentabilité ?

Non, ce que vous devez regarder c’est le cashflow. Qu’est ce que le cashflow ? C’est ce qu’il vous reste à la fin du mois sur votre investissement une fois que vous avez payé toutes vos charges. C’est ce fameux cashflow qui vous permet de sortir de la rat race.

Le parking a beau avoir une rentabilité de 12%, si grâce à lui vous ne gagnez que 20€ par mois (net dans votre poche), ce n’a pas le même impact sur votre vie qu’avec l’appartement qui lui peut vous rapporter plusieurs centaines d’euros net, si vous réalisez une bonne opération.

 

Quelles sont les charges que vous devez payer ?

 

  • Les charges non récupérables : vous aurez tout au long de la vie de votre bien à payer des charges, pour son entretien et celui de l’immeuble, si vous avez un ascenseur, un gardien, pour enlever les ordures ménagères, etc. Ce sont généralement des charges de copropriété. Certaines charges sont récupérables auprès de vos locataires. D’autres seront à payer de votre poche.
  • La taxe foncière : il s’agit du montant annuel collecté par l’état auprès de tous les propriétaires de logement. Elle varie selon l’emplacement du logement et sa taille notamment.
  • Les mensualité de l’emprunt que vous devez rembourser + assurance prêt
  • Les frais éventuels de gestion par agence et de recherche des locataires
  • Les impôts

Reprenons l’exemple de l’appartement à 100000€. Est-ce vraiment une bonne affaire ? Vous avez déboursé en tout 142000€ avec les frais de notaire, d’agence, etc. Pour simplifier, imaginons que vous avez emprunté la totalité de cette somme pour financer votre appartement. Vous devez remboursez à la banque 735€ par mois pendant 20 ans. Grâce à un régime fiscal astucieux, vous ne payez pas d’impôt sur les loyers perçus via ce bien. Voici le récapitulatif des charges :

  • Impots : 0€
  • Mensualité + assurance : 735€ par mois soit 8820€ par an
  • Charges annuelles (copropriété) : 1000€
  • Taxe foncière : 1000€
  • Frais de gestion agence : 0€ (auto-géré)
  • Total : 8820 + 1000 + 1000 = 10820€ par an de charges.

Au final vous percevez 6000€ de loyer par an, mais vous devez payer 10820€ de charges. Votre cashflow est donc NÉGATIF. Ce n’est pas une bonne affaire (c’est même une très mauvaise affaire).

Chaque mois, vous percevez 500€ de loyer, mais vous devez régler 10820 / 12 = 856,67€ de charge.

Vous devez donc sortir 500 – 856,67 = 356,67 € de votre poche que mois.

Cet investissement n’est pas rentable.

 

Comment trouver une bonne affaire ?

 

Trouver une bonne affaire passe par la recherche d’un bien qui vous dégage obligatoirement un cashflow positif !

Si vous devez faire un effort financier chaque mois pour rembourser votre emprunt et payer vos charges, alors vous faites un mauvais investissement.

Le pire dans tout ça, c’est que s’il s’agit de votre première opération, alors que ne pourrez plus emprunter de nouveau pour réaliser une autre opération, car si la première affaire est mauvaise, pour la banque c’est un signe négatif qui démontre que vous n’êtes pas capable de réaliser un investissement rentable.

Avant d’investir, la première des choses à faire, c’est de vous former, pour réaliser un investissement rentable, qui dégage du cashflow dès la première opération.

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