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Trouver une bonne affaire immobilière est un combat quotidien pour n’importe quel investisseur en recherche de cashflow. Est-il difficile de trouver une bonne affaire ? Les bonnes affaires se trouvent-elles sur les sites de petites annonces ? Faut-il avoir un réseau pour accéder aux bonnes affaires ?

Qu’est ce qu’une bonne affaire immobilière ?

C’est vrai ça. Qu’est ce qu’on appelle une bonne affaire au final ? À partir de quel moment lorsque l’on achète on se dit « là, je fais une bonne affaire ! » ?

Pour un investisseur qui cherche à vivre rapidement de ses revenus locatifs, un bonne affaire est un bien qui va rapporter du cashflow tous les mois. Une fois qu’il a payé son crédit et toutes ses charges, il doit rester de l’argent dans sa poche. C’est grâce à cet argent qu’il pourra vivre de l’immobilier. S’il ne reste rien (ou pire, s’il perd de l’argent), ça ne le rendra pas libre financièrement.

Comment trouver une bonne affaire

Des bonnes affaires, il y en a tous les jours. Elles sont partout ! Il suffit de savoir les créer.

Vous allez peut-être me dire « ça fait des mois que je cherche, j’ai fait des dizaines de visites, impossible de trouver une bonne affaire ».

Ne confondez pas « trouver une bonne affaire » et « créer une bonne affaire ».

Trouver une bonne affaire, c’est tomber sur une petite annonce qui dit : « Bel appartement en centre ville, au pied des transports, déjà loué, 18% de rentabilité nette ».

Vous imaginez bien qu’une annonce comme celle là va attirer des dizaines, voire des centaines d’investisseurs le premier jour de sa publication. Soit c’est une arnaque, soit c’est une VRAIE bonne affaire. Dans le 2ème cas, il sera alors TRÈS compliqué d’obtenir l’appartement, car il y aura eu des dizaines d’offres, peut-être au prix. Donc si vous n’avez pas le meilleur dossier de la pile, vous n’aurez pas l’appartement.

C’est le vrai problème des bonnes affaires « flagrantes » : elles ne restent que très peu de temps sur le marché. À moins de passer vos journées à guetter les petites annonces, ou d’avoir un réseau de chasseurs qui travaille pour vous, vous aurez beaucoup de mal à trouver l’affaire du siècle. Vous pouvez donc chercher désespérément pendant des années…

Trouver une bonne affaire VS Créer une bonne affaire

Comment obtenir une bonne affaire si tout le monde saute dessus ?

Il y a une grande différence en TROUVER une bonne affaire et CRÉER une bonne affaire.

Pour faire d’une affaire banale une affaire ultra-rentable, vous devez axer vos efforts sur 3 axes :

  • Le prix d’achat (négociation)
  • Le mode d’exploitation (collocation, courte durée, etc)
  • La fiscalité

Négociez comme un maitre

La négociation est primordiale pour créer une bonne affaire. Une annonce avec un prix un peu élevé attirera beaucoup moins d’investisseurs, qui ne prendront pas la peine de regarder plus loin. Vous aurez donc moins de concurrence que sur une bonne affaire « flagrante ».

Si vous tombez sur un bon vendeur (celui qui accepte de baisser son prix), vous pourrez (avec les bonnes techniques de négociation) transformer une affaire moyen en affaire rentable.

Exploitez votre bien intelligemment

Sélectionnez le style d’exploitation de votre bien qui permette de maximiser son rendement.

Un 3 pièces bien négocié loué à une famille peut aboutir à une affaire déficitaire. Tandis que ce même 3 pièces mis en collocation (2 chambres), peut s’avérer très rentable.

Autre exemple : pourquoi ne pas transformer un séjour double en séjour standard + création d’une chambre supplémentaire ? Cela viendra doper votre rentabilité.

À vous de tenir compte du mode d’exploitation dès l’achat du bien. Vous devez comparer en amont les types d’exploitation et leur rentabilité respective avant d’acheter.

Maitrisez votre fiscalité

La fiscalité est propre à chaque situation personnelle. Je ne pourrai rentrer dans le détail dans cet article tant les cas sont multiples. Il existe des professionnels pour cela (experts comptables, avocats fiscalistes, etc) qui vous dirigeront vers le meilleur cadre fiscal.

Ne sous estimez pas la fiscalité. Selon le régime choisi, vous pouvez transformer un bien déficitaire à un bien rentable.

Certains systèmes d’imposition vous permettront de payer 0€ d’impôt sur vos loyers, tandis que d’autres vous assommeront en charges fiscales.

Vous devez garder en tête l’aspect fiscal dès la phase de recherche, pour orienter votre sélection sur des biens adaptés à votre profil fiscal.

Formez-vous avant d’investir

Des astuces pour rendre des affaires moyennes ultra-rentables, il en existe des dizaines d’autres.

Pour optimiser vos chances d’obtenir une bonne affaire rapidement, il faut vous former en amont. Vous allez gagner de précieux mois de recherches inutiles, et probablement quelques dizaines de milliers d’euros grâce à ce que vous aurez appris.

Capitalisez en premier lieu sur vous-même.

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