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Les charges de copropriété sont souvent oubliées lors d’un investissement immobilier. Pourtant ces charges peuvent impacter lourdement votre rentabilité.

Qu’y a-t-il dans les charges de copropriété ?

 

Les charges de copropriété servent à minima au bon fonctionnement de l’immeuble :

  • Assurance de l’immeuble
  • Fonctionnement de l’immeuble (entretien des parties communes, eau, chauffage, électricité, gardien, espaces verts, etc)
  • Frais du syndic de copropriété (le gestionnaire de l’immeuble). Si vous êtes sur une copropriété bénévole, il n’y a alors pas de syndic, ce sont les propriétaires eux-mêmes qui s’occupent de la gestion de l’immeuble.

 

Est-ce mauvais signe quand les charges de copropriété sont élevées ?

 

Que les charges de copropriété vous semblent faibles ou élevées, vérifiez avant tout ce qui se cache derrière ces charges.

Si vous devez payer des charges de 250€ par mois uniquement pour l’eau et le chauffage, posez-vous des questions. Cela mérite au moins pour cette somme d’avoir un ascenseur, un concierge, un espace vert, un accès sécurisé, etc. Mettez toujours en lien le montant à payer et les services rendus en échange.

À l’inverse, si les charges de copropriété sont de 30€ par mois, il y a probablement très peu de services derrière. Si vous souhaitez proposer un bien « prêt à habiter » à vos locataires, vous devrez donc vous même souscrire à l’abonnement pour le chauffage, l’eau, l’électricité, etc.

 

Faut-il investir quand les charges de copropriété sont élevées ?

 

Si les charges sont élevées, gardez en tête que en cas de vacance locative, vous devrez payer ces charges quoiqu’il arrive. Cela impactera donc fortement votre rentabilité.

Personnellement je vous conseille d’investir uniquement sur des biens dont les charges sont limitées. Pourquoi ? Premièrement parce que vous n’achetez pas pour vous. Vous achetez pour mettre votre bien en location. Vous ne bénéficiez donc pas directement des services haut de gamme tels qu’un gardien ou un ascenseur qui sont souvent entrainent des charge bien plus élevées.

Par ailleurs, lorsque les charges sont trop élevées, il sera compliqué voire impossible de les répercuter entièrement sur le loyer. Vos candidats à la location n’accepteront pas de payer 200€ de charges en plus du montant du loyer, même si les services proposés en échange sont nombreux. Cela risque d’en refroidir plus d’un.

 

Quid de la rentabilité

 

Lorsque votre locataire va vous verser votre loyer charges comprises, vous allez devoir derrière en reverser une partie au syndic de copropriété. En fonction du montant des charges de copropriété de votre immeuble, cela affectera plus ou moins votre résultat net.

Ne négligez donc pas le montant des charges dans le calcul. Si vous trouvez une pépite mais que le montant des charges est élevé, calculez minutieusement la rentabilité finale de votre investissement pour vérifier s’il reste rentable ou non. En cas de déficit > next : poursuivez vos recherches.

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