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La promesse des programmes de défiscalisation Pinel est belle sur le papier : réduire le montant de vos impôts.

Dans les faits, ce type d’investissement est selon moi à proscrire. Les programmes neufs Pinel sont en général bien plus chers au mètre carré que le prix moyen du marché et créent un déficit financier qui vous empêche de ré-investir pendant la durée de détention de votre bien en Pinel.

Un prix au dessus du prix marché

 

Dans la très grande majorité des cas, les programmes de défiscalisation Pinel dans le neuf sont vendus à des prix supérieurs au prix du marché. C’est le même principe qu’avec une voiture neuve, ou n’importe quel bien de consommation neuf. Vous perdez automatiquement de l’argent à la revente. Avec un bien immobilier neuf c’est la même chose. Dès le premier jour où vous devenez propriétaire, vous vous retrouvez avec un bien qui vaut de suite moins cher à la revente que le prix que vous l’avez payé.

Les investissements Pinel n’échappent pas à la règle : ce sont des programmes d’investissement neufs qui coûtent plus chers qu’un bien classique.

Mais il y a une autre raison qui explique ces prix élevés.

 

Les vendeurs de défiscalisation prennent leur part du gâteau

 

Alors certes, je peux comprendre que vous soyez rassuré d’acheter un programme neuf, vous êtes en théorie tranquille pour les 10 prochaines années, pas de travaux à prévoir et achat clé en main dans le cas du Pinel.

Le vrai problème avec Pinel, c’est qu’on vous vend avant tout un dispositif de défiscalisation. Or gardez en tête que ce que vous apprêtez avant tout à acheter, c’est de l’immobilier. Ça, les acheteurs ont fortement tendance à l’oublier, en se concentrant sur les économies d’impôts qu’il vont réaliser.

Les vendeurs de défiscalisation savent très bien que vous allez obtenir une réduction d’impôt, et s’appuient sur cet avantage fiscal pour vendre des programmes encore une fois au dessus du prix de marché neuf.

 

Pas de rentabilité avant 15 ou 20 ans

 

Si vous voulez réaliser une opération d’investissement locatif rentable, n’espérez pas en faire une avec un investissement Pinel. Vous ne gagnerez pas d’argent tout de suite, en tout cas vous ne dégagerez aucun cashflow.

Vous devrez très généralement même faire ce que l’on appelle un « effort d’épargne », c’est à dire que vous allez devoir remettre la main à la poche tous les mois pour rembourser une partie de votre crédit, car le montant de votre loyer seul ne suffira pas à l’amortir. Vous allez donc acheter un déficit ! Il n’y a rien de pire que d’investir sur un déficit. Si vous ne générez pas de cashflow et qu’en plus vous devez remettre de l’argent de votre poche chaque mois, vous avez peu de chance que la banque vous autorise à ré-investir dans une nouvelle opération ensuite.

Pourquoi un déficit ? Parce qu’au delà du fait que les programmes de défiscalisation neufs sont vendus plus chers que le prix du marché des logements neufs, les loyers dans le neuf sont encadrés pas l’état. Et ils ne suffisent pas à couvrir la mensualité du crédit que vous allez emprunter pour acheter un bien plus cher que le marché.

Donc, d’un côté on vous vend une économie d’impôts et de l’autre côté on vous demande de sortir de l’argent tous les mois. Les vendeurs de ce type de programmes s’appuient sur l’économie d’impôts que vous allez réaliser pour justifier cet effort d’épargne.

 

Vous devez acheter de l’immobilier avant d’acheter une économie d’impôts !

 

En France, on l’entend régulièrement, on veut payer moins d’impôts ! Le problème, c’est que les programmes de défiscalisation s’appuient sur ce seul argument commercial pour vous appâter et vous vendre de l’immobilier.

D’ailleurs si vous avez déjà investi sous le régime Pinel, rappelez vous le premier argument qui vous a poussé à en savoir plus sur ce dispositif, c’est très certainement l’économie d’impôts réalisable.

Le problème, c’est que les gens achètent une économie d’impôts et occultent la plupart du temps l’aspect immobilier. Derrière cette belle carotte de l’économie d’impôts, gardez toujours en tête que vous achetez avant tout un emplacement et des mètres carrés !

Or, si le prix au mètre carré est plus cher que le prix du marché, à la revente vous aurez beaucoup de mal à dégager une plus-value, et ce même dans 20 ans. Peut-être que vous égaliserez votre prix d’achat et avec un peu de chance que vous réaliserez une petite plus-value.

Ensuite, connaissez-vous l’endroit ou vous achetez ? Comment le quartier est-il amené à évoluer dans les prochaines années ? Le type de population qui y vit ? Plutôt des étudiants ? Plutôt des familles ? La population de la ville est-elle en croissance ?

Vous avez beau acheter de la défiscalisation, si votre appartement est situé dans un quartier où il y a plus d’offre que de demande, et qu’en plus de cela vous sur-payez le bien à l’achat, certes vous allez obtenir une réduction d’impôts, mais cet investissement risque d’être une très mauvaise affaire sur le long terme.

 

Attention aux estimations de loyers annoncées

 

Lorsque l’on vous vend un programme, on vous annonce des montants de loyers théoriques pour du neuf. Gardez en tête que entre le moment où vous achetez un programme neuf et le moment où vous percevez votre premier loyer, il peut s’écouler 1 an voire plus. Entre le moment où vous achetez et le moment où l’appartement est réellement construit, les loyers peuvent évoluer.

Vous ne pourrez en réalité vérifier le prix réel du loyer perçu que le jour ou vous trouverez votre premier locataire, celui qui sera prêt à payer le loyer que vous proposez.

Ayez aussi en tête que comme vous allez louer un appartement neuf, cela peut en effet justifier un loyer au-dessus de loyers moyens constatés dans la même zone. Mais une fois que votre premier locataire sera parti, votre logement ne sera plus neuf ! Donc le locataire suivant aura plus de mal à accepter de payer un loyer au-dessus des loyers de la même zone pour un appartement qui sera devenu « ancien ».

 

Attention aux engagements bloquants du dispositif Pinel

 

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut vous engager à louer votre bien pendant un certain nombre d’années.

Si vous décidez pour une raison ou pour une autre de revendre votre logement avant la fin de l’engagement parce que vous avez besoin de trésorerie, ou même d’y habiter vous-même, vous perdez d’office les avantages liés au dispositif.

Or, on sait rarement de quoi la vie sera faite. Peut-être que le famille s’agrandira, que vous aurez besoin de déménager, etc.

Il est toujours risqué en immobilier de devoir promettre de louer un bien en permanence, et de le conserver sur une longue durée. Réfléchissez bien aux conséquences de votre engagement si vous ne voulez pas perdre tout l’intérêt fiscal du dispositif.

 

Il en faut pour tout le monde

 

Encore une fois attention, ce que je raconte ici concerne les investisseurs qui se placent dans l’optique d’un investissement rentable immédiatement et pas dans 20 ans.

Pinel peut être pratique pour des personnes qui veulent réaliser un seul investissement immobilier, avec l’objectif de réduire le montant de leurs impôts, sans devoir y passer trop de temps.

Mais une fois de plus, gardez à l’esprit que vous vous apprêtez à acheter de l’immobilier, ce qui nécessite un minimum de connaissances au préalable. Les sommes qui transitent sont conséquentes en immobilier, et vouloir acheter les yeux fermés une économie d’impôts n’est pas une bonne stratégie.  Vous devez tenir compte de l’emplacement et éviter à tout prix d’acheter un déficit. Sachez également qu’il existe de nombreuses manières de payer moins d’impôts sans passer par le dispositif Pinel.

 

Comment payer moins d’impôts sans Pinel ? (et même ne pas en payer du tout)

 

Vous pouvez très bien acheter un bien immobilier dans l’ancien et réaliser de la vraie défiscalisation.

Lorsque vous achetez un bien ancien et que vous procédez à différents travaux de rénovation, l’intégralité du montant de ces travaux peut être déduit de votre base imposable.

Pour vous donner un exemple simple, grâce à certains régimes fiscaux bien spécifiques, si vous avez perçu 5000€ de loyer en 1 an mais que vous avez réalisé 5000€ de travaux, vous pouvez déduire le montant de ces travaux de vos loyers perçus.

Si vous me suivez bien : 5000€ de loyers perçus avec 5000€ de travaux réalisés, c’est comme si vous n’aviez rien perçu pour l’état, donc vous allez payer 0€ d’impôts.

Des dispositifs de défiscalisations et régimes fiscaux il en existe plein. Prenez donc bien en compte l’aspect fiscal en amont de votre investissement et formez vous avant tout pour faire les bons choix et économiser potentiellement des dizaines de milliers d’euros.

 

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