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Avant d’investir dans un bien locatif, posez-vous la question du régime fiscal. Ce régime impactera directement votre rentabilité nette et donc votre cashflow. D’un régime fiscal à un autre, vous pouvez passer d’une opération rentable à une opération déficitaire. Vous devez absolument l’intégrer dans l’équation.

 

Le régime de location nue

 

Vous pouvez louer votre logement vide, c’est à dire sans aucun meuble. C’est votre locataire qui se chargera d’installer ses propres meubles.

En location vide, votre bail court sur 3 ans. Cela signifie que lorsque vous signez un bail avec votre locataire, vous ne pouvez pas reprendre votre appartement avant 3 ans. Impossible de mettre votre locataire dehors avant la fin de ces 3 années si vous souhaitez reprendre le logement (sauf conditions exceptionnelles).

Le locataire quant à lui doit vous prévenir 3 mois en avance s’il souhaite mettre un terme au bail et quitter le logement.

En location nue vous devez choisir de déclarer vos revenus locatifs (c’est à dire les loyers que vous percevez sur 1 an) au forfait ou au réel.

 

Location nue au forfait

 

Si vous êtes en location nue, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs au forfait. Sur de la location nue, l’abattement forfaitaire est de 30%. Cela signifie que si vous percevez 10000€ de revenus locatifs sur 1 an, vous ne déclarerez que 7000€ de revenus locatifs sur votre déclaration d’impôts (soit 30% de moins que 10000€).

Attention : vous pouvez utiliser la déclaration au forfait à condition que vos revenus locatifs ne dépassent pas 15000€.

Cette méthode est la plus simple à comprendre, mais pas celle qui vous fera toujours gagner le plus d’argent.

 

Location nue au réel

 

En location nue, vous pouvez aussi déclarer vos revenus au réel. La différence avec le forfait, c’est que vous pouvez déduire de vos loyers perçus toutes les charges inhérentes à votre opération. Les charges sont les frais de notaires, les intérêts de votre emprunt, les frais de gestion par agence, les travaux, les charges de copropriété, etc.

Le régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs excèdent 15000€ par an.

Si vous avez perçu 10000€ de loyer et que vous avez engagé 9000€ de charges, vous n’aurez besoin de déclarer que 1000€ de revenu sur votre déclaration. Vous ne serez donc taxé que sur 1000€. C’est clairement plus avantageux que le régime forfaitaire, si vous avez des charges à déduire. Si vous n’avez que peu de charges, il vaut mieux opter pour le forfait, qui vous garantira un abattement de 30% quoiqu’il arrive.

Si vous avez plus de charges que de loyer, au réel cela viendra directement en déduction de vos autres revenus.

Supposons que vous perceviez un revenu de 35000€, que vous avez perçu 10000€ de loyer, mais que vous avez eu 15000€ de charges. Dans ce cas vous avez un déficit de 10000€ (loyer) – 5000€ (charges) = -5000€. Vous pouvez donc déduire 5000€ de vos revenus de 35000€, ce qui donne : 30000€. Vous ne serez donc imposé que sur 30000€.

Voilà comment vous pouvez réduire le montant de vos impôts, avec un vrai dispositif de réduction fiscale (et non avec un dispositif détourné comme le dispositif Pinel).

 

Le régime de location meublée

 

Vous pouvez louer votre logement directement avec des meubles, c’est à dire meublé. Votre locataire peut entrer dans le logement et n’a plus qu’à poser ses valises ! Cela permet de fixer des loyers généralement plus élevés que les logements nus équivalents.

En location meublée, votre bail court sur 1 an. Cela signifie que lorsque vous signez un bail avec votre locataire, vous pouvez reprendre l’appartement tous les ans si vous le souhaitez. C’est donc moins contraignant qu’en location nue.

En contrepartie, le locataire n’a besoin de vous prévenir que seulement 1 mois à l’avance s’il souhaite mettre un terme au bail. Le turn-over peut donc être un peu plus important.

Pour la location meublée, là encore vous devez choisir de déclarer vos revenus locatifs au forfait ou au réel.

 

Location meublée au forfait

 

Si vous être en location meublée, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs au forfait. Sur de la location meublée, l’abattement forfaitaire est de 50%. Cela signifie que si vous percevez 10000€ de revenus locatifs sur 1 an, vous ne déclarerez que 5000€ de revenus locatifs sur votre déclaration d’impôts.

 

Location meublée au réel

 

En location meublée, tout comme en location nue vous pouvez aussi déclarer vos revenus au réel. Vous pouvez ainsi déduire de vos loyers perçus toutes les charges inhérentes à votre opération (frais de notaires, intérêts d’emprunt, frais de gestion agence, travaux, charges de copropriété, etc).

Mais en plus, vous allez pouvoir déduire un amortissement de votre mobilier et de votre bien sur de nombreuses années, ce qui n’est pas la cas avec le régime foncier associé à la location nue.

Il est complexe de réaliser soi-même le calcul des amortissements. Il vous faudra donc faire appel aux services d’un comptable pour correctement réaliser votre déclaration avec ce régime.

Le jeu en vaut la chandelle, car cela vous permet notamment si vous réalisez beaucoup de travaux, d’imputer l’amortissement pendant plusieurs années et donc potentiellement de ne payer aucun impôt sur vos loyers perçus en cas de charges égales ou supérieures au montant des loyers encaissés.

Attention, contrairement à la location nue, si vos charges sont supérieures au montant de vos loyers, vous ne pourrez pas les reporter sur votre revenu global (salaire ou autre). Seul le revenu issu du locatif et concerné.

 

Choisissez votre régime fiscal avant d’acheter

 

La fiscalité impacte directement votre rentabilité. Ce serait une erreur de ne pas l’intégrer dans l’équation en amont de votre achat. Si vous choisissez un mauvais régime fiscal, vous risquez de vous retrouver à payer + d’impôts que de cashflow généré, ce qui réduirait à néant vos chances de vous enrichir grâce à l’immobilier.

En immobilier, la moindre erreur coûte chère. Avant de vous lancer dans un investissement, formez-vous !

 

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