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L’enrichissement par l’immobilier

L’immobilier est un investissement qui se révèle bien plus rémunérateur que les placements comme le livret A ou l’assurance vie, s’il est correctement utilisé et bien géré.

Lorsque vous achetez un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, parking, bureau, local commercial, etc), c’est soit pour l’utiliser pour vous (résidence principale), soit pour le louer.

C’est justement sur la partie location que nous allons nous concentrer, car c’est véritablement ce mécanisme qui va vous permettre de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. En effet, si vous exploitez le bien pour vous même, vous n’aurez certes pas à payer de loyer, mais cela ne vous rapportera pas d’argent. En revanche si vous mettez des locataires en place dans votre bien, ils payeront tous les mois le montant du loyer que vous aurez défini.

Calculez la rentabilité d’un bien immobilier

Vous achetez un appartement : un studio en ville à 100 000 € tout inclus, que vous mettez en location.

Chaque mois vous touchez un loyer de 500€ grâce à la location de ce studio, soit 500€*12 = 6000€ de loyer par an.

Vous percevez donc un rendement de 6000/100 000 = 6% de rendement par an.

Ceci n’est que le rendement associé à l’opération, basé sur la valeur d’achat du bien. Mais quel est le rendement réel de cette opération pour vous ? Tout dépend de la somme que vous avez investie de votre poche au départ.

Supposons que vous empruntez 90 000€ à la banque pour financer le bien, et réalisez 10 000€ d’apport. Cela signifie que vous ne sortez que 10 000€ de votre poche. Toujours sur la même base de 6000€ de loyer par an, vous percevez alors un rendement de 6000/10 000 = 60% !

À l’heure ou j’écris ces lignes, si vous placez 10 000€ sur un livret A, vous percevrez chaque année un rendement de 0,75% soit 75€. Cette même somme placée dans l’immobilier peut vous rapporter chaque année 60% soit 6000€. Je vous laisse faire la comparaison.

Vous allez me dire que vous devez rembourser le crédit emprunté (90 000€), c’est tout à fait vrai. Supposons alors que le montant des loyers que vous percevez est de 6000€ et que vous devez rembourser chaque année 6000€ à la banque. Le bien s’autofinance : vos loyers suffisent à rembourser votre dette.

Avec un auto-financement, si chaque année la valeur de votre bien sur le marché progresse de 2%, soit 2000€, alors pour 10 000€ investis, votre rendement est de 20%. Là encore, je vous invite à faire la comparaison avec votre livret A, ou même votre assurance vie.

Et si au lieu de 10 000€, vous n’aviez investi que 2000€ de votre poche au départ (avec un emprunt de 98 000€), alors votre rendement serait de… 2000€/2000€ = 100% !

Comme vous pouvez le constater : en immobilier, moins vous mettez d’argent de votre propre poche, plus votre rendement est important.

L’immobilier, un puissant effet de levier

L’immobilier est le seul investissement pour lequel la banque acceptera de vous prêter même si vous partez de 0 et n’avez aucun apport. Je le répète : le seul.

Essayez de faire un crédit à la banque pour aller investir en Bourse, je vous garantis que cela sera une autre paire de manches.

Vous devez donc profiter de cette aubaine et de votre capacité d’emprunt au plus tôt, pour faire travailler l’argent à votre enrichissement, et débuter la construction de votre indépendance financière. Ne pas investir dans l’immobilier alors que vous avez une capacité d’emprunt à votre porté spécialement pour cela, c’est comme rentrer chez vous du travail tous les soir et vous asseoir sur une valise de billets (les billets représentant le crédit que vous pourriez obtenir de la banque).

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous ne gagnez pas d’argent immédiatement, sauf si le montant du loyer perçu est supérieur au montant de la mensualité que vous remboursez à la banque, on parle alors de cash-flow. Vous devez absolument faire en sorte que le montant de votre mensualité soit égal et idéalement inférieur à celui de vos loyers, sans quoi vous allez créer un déficit, et serez contraints de rajouter de l’argent de votre poche chaque mois pour rembourser le crédit. Ce scénario est à éviter à tout prix.

Commencez le plus tôt possible

L’immobilier est surtout un affaire de temps. Le temps est ce que vous avez de plus précieux. Il est contrairement à l’argent une ressource limitée, que vous devez utiliser intelligemment. Quand on parle de crédit, on parle de montant, mais surtout de durée de remboursement.  Faire une première opération c’est bien, mais si vous devez attendre 20 ans pour rembourser totalement votre crédit avant de répéter une autre opération, vous passerez votre vie à rembourser vos dettes et n’atteindrez jamais l’indépendance financière.

Il n’y a pas d’âge pour démarrer dans l’immobilier. Plus vous commencez tôt, plus vous aurez une longueur d’avance et pourrez profiter jeune du fruit de vos investissements. Je ne dis pas que si vous avez 40 ou 50 ans il est trop tard, mais il est évident que si vous commencez à investir à 20 ans, avec de bonnes méthodes d’investissement et en évitant les pièges, vous aurez fini de rembourser votre bien plus tôt et pourrez jouir à 100% du montant de vos loyers.

Se former pour éviter les pièges

L’immobilier est un puissant vecteur d’enrichissement, mais les sommes en jeu sont conséquentes. Réaliser une opération immobilière est à la portée de tout le monde sur le papier. Fondamentalement, il suffit de trouver une bonne affaire, d’aller à la banque pour obtenir votre crédit, puis de passer chez le notaire. Vous devenez ainsi un heureux propriétaire. Mais les sommes qui transitent en immobilier sont conséquentes, on parle ici en centaines de milliers d’euros. La moindre erreur peut donc vous coûter cher et sur la durée. Avant d’investir, il est primordial d’apprendre comment investir.

Pour éviter de réaliser la même opération que monsieur et madame tout le monde, adoptez une stratégie éprouvée et gagnante. Où bien vous risquez de commettre des erreurs qui se chiffrent en de précieuses années de vie, compromettant votre atteinte rapide de l’indépendance financière.

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